Chcesz sprzedać mieszkanie i masz zagwostkę. Remontować, czy nie? A może tylko odświeżyć? Albo może sprzedać tak, jak jest?
Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, bo zwykle będzie ona brzmiała: ‘To zależy’.
Zależy od wielu czynników.
- Od tego, w jakim stanie jest mieszkanie.
- Od tego, jaki masz budżet.
- Od tego, do jakiego klienta chcesz skierować ofertę sprzedaży.
- I w końcu od tego, jaką cenę chcesz za sprzedawane mieszkanie uzyskać.
Zacznijmy więc od początku.
W jakim stanie jest mieszkanie, które chcesz sprzedać?
Tu opcje zwykle mamy trzy.
Mieszkanie po remoncie
Mieszkanie po remoncie albo w stanie bardzo dobrym, właściwie do wprowadzenia.
Ok, takie mieszkanie nie wymaga właściwie nakładów na remont przed jego sprzedażą.
Jedyne, co najczęściej wystarczy zrobić, to lekki home staging i sesja foto. Z tym możesz już spokojnie ruszyć na poszukiwanie klientów kupujących. I sprzedać za dobrą cenę *.
(*) Weź jednak pod uwagę, że ‘dobra cena’ dla każdego będzie oznaczała co innego. Gdy będzie mocno odstawała od cen rynkowych, to musi być tak samo mocno uzasadniona. Nie będę tu rozwijać tego wątku, bo nie o tym jest ten artykuł:)
Mieszkanie do lekkiego odświeżenia.
Jak rozpoznać, w której opcji mieści się Twoje mieszkanie? Czy odświeżać, czy też nie?
Wiem, że to ciężkie zadanie, ale wyłącz na chwilę emocje. Spójrz na mieszkanie oczami potencjalnego klienta. Taki klient wchodzi do mieszkania i nie widzi wszystkich pięknych chwil, które w nim spędziłeś. Nie widzi Twoich wspomnień. Ta piękna szafka, którą znalazłaś kiedyś na pchlim targu być może wcale a wcale mu się nie spodoba. Serio.
Klienta interesuje tylko i wyłącznie on sam. I to, gdzie mieszkanie jest położone, na ile jest funkcjonalne i… ile będzie musiał za nie zapłacić.
Spójrz w ten sposób i wtedy spróbuj ocenić, czy mieszkanie wymaga odświeżenia.
Z mojego doświadczenia wynika, że w prawie każdym przypadku jeśli mamy wątpliwości, to warto zrobić choć mały ‘update’ mieszkania przed jego sprzedażą.
‘Update’ czyli co?
Na pewno warto:
- usunąć stare meble
- odmalować ściany, a być może również płytki w łazience i / lub w kuchni
- zrobić choć niewielki home staging i profesjonalną sesję foto.
Nie są to wielkie koszty. Większość prac można wykonać nawet samemu.
A kasa, którą w tym momencie włożysz, zwróci Ci się z nawiązką. Cena mieszkania ‘do zamieszkania’ zawsze będzie większa niż mieszkania do remontu albo takiego, w którym widać meble sprzed pół dekady.
(Żeby nie było: sama takie meble uwielbiam, ale trzeba je odpowiednio zaaranżować – kolejna długa historia ;)
Mieszkanie do totalnego remontu.
Tu opcje masz dwie.
Sprzedajesz bez remontu
Albo sprzedajesz inwestorowi, który potrafi dostrzec w mieszkaniu potencjał. Cena w takim przypadku może nie być dla Ciebie zadowalająca. Inwestor zawsze bez wyjątku będzie chciał negocjować. Mocno. Czasem kwota tysiąca złotych sprawi, że transakcja się posypie. Nierzadko w ostatniej chwili.
Architekt lub projektant tak samo dojrzy w mieszkaniu potencjał. I najczęściej będzie wolał mieszkanie sam sobie urządzić. Od zera. I to jest całkiem fajna opcja, no ale ileż projektantów w danym czasie kupuje mieszkania? ;)
Remont mieszkania na całego
Druga opcja to remont. Totalny. Łącznie z wymianą instalacji. Minus? Duży koszt.
Decydując się na taki remont musisz koniecznie przekalkulować, czy to się opłaci. Weź pod uwagę nie tylko PLN, ale także poświęcony na remont czas i nerwy. Bo nie zawsze wszystko pójdzie jak po maśle. W większości przypadków nie pójdzie.
Ale jeśli zrobisz taki remont z głową i kalkulatorem w ręku, to się opłaci!
Różnica w cenie sprzedaży może sięgać nawet 50% wartości mieszkania.
Budżet to podstawa.
Hola hola, ja chcę tylko sprzedać mieszkanie! Chcę mieć kasę, a nie kasę w to mieszkanie ładować.
Czy w tym kierunku idą Twoje myśli?
Po pierwsze bez kosztów tak czy siak się nie obędzie. Pośrednik policzy swoją prowizję. Jeśli sprzedajesz sam, to ogłoszenia na portalach kosztują. I to nie mało.
No ale każdy kija ma dwa końce. Jeśli nie masz budżetu, to tego nie przeskoczysz. Sprzedaj bez remontu. Wtedy za niższą cenę.
Ale jeśli możesz sobie pozwolić na wydatek choćby 1-3 tysięcy, to już coś! Wierz mi, że ta kwota zwróci Ci się razy kilka. Na cenie sprzedaży mieszkania. Dziś rzadko udaje się dobrze zarobić bez kompletnie żadnej inwestycji. Serio.
A klient najczęściej chętniej kupi mieszkanie, które jest gotowe do wejścia i zamieszkania, niż takie do remontu. Oczywiście, są wyjątki. Sama wolę mieszkanie do remontu i możliwość jego zaaranżowania tak, jak sama tego chcę. Ale wiem, że jestem wyjątkiem, który tylko potwierdza regułę.
Poza tym efekt wow wywołasz u większości klientów właśnie takim pięknym, świeżo wyremontowanym i odpicowanym mieszkaniem. Wtedy klient wchodzi i myśli ‘Tak, to jest to!’. I kupuje. I jest w stanie dołożyć kasy, aby mieć to, co w nim ten efekt wywołało.
Bez tego ciężko, no chyba, że trafisz na osobę taką jak niektórzy inwestorzy lub projektanci wnętrz. Czyli osoby, które widzą potencjał nawet w mieszkaniu do remontu.
Są jednak inwestorzy, którzy wcale nie chcą remontować, tylko kupić i od razu wynająć. Nawet za wyższą cenę. Ale nadal z kalkulatorem w ręku.
A może remont wirtualny, czyli wizualizacje?
Opcja zamienna do remontu? Pokaż klientom potencjał mieszkania na wizualizacjach.
Pamiętaj o tym, że nie każdy klient będzie w stanie dostrzec i wyobrazić sobie, co będzie mógł w mieszkaniu zmienić. Jak je zaaranżować, aby to właśnie jemu się podobało. Jak mieszkanie, które kupi, będzie wyglądało po remoncie.
Często trzeba mu to pokazać.
Dziś już wizualizacje mogą być na tyle realistyczne, że tylko wprawne oko zobaczy, że to wizka, a nie rzeczywistość. Tym samym możesz być bliżej wywołania u klienta chęci zakupu mieszkania niż kiedykolwiek wcześniej.
Cena wykonania wizualizacji będzie na pewno mniejsza niż koszt remontu. To się opłaca! Pamiętaj, że klienci kupują oczami. Gdy zobaczą, jak pięknie może być, tym chętniej wydadzą swoje pieniądze. Które finalnie trafią do Ciebie.
Czy warto więc remontować mieszkanie, zanim je sprzedasz?
Jeśli tylko masz na to pieniądze, choćby niewielką kwotę, to tak. Nawet zwyczajne oczyszczenie mieszkania i przemalowanie ścian da fajny efekt, który przełoży się na liczbę zainteresowanych klientów. A im więcej zainteresowanych klientów, tym większa szansa na sprzedaż. Im ładniejsze mieszkanie, tym jego cena rośnie.
Opcja zamienna to wykonanie wizualizacji, czyli wirtualne urządzenie mieszkania. Które pokaże klientom, jakie ładne mogą mieć mieszkanie, gdy już je kupią.
Pamiętaj też o przygotowaniu mieszkania do sprzedaży i do prezentacji potencjalnym klientom. Home staging i profesjonalne zdjęcia to kolejne czynniki, które przekładają się na wyższą cenę i na to, jak szybko sprzeda się Twoje mieszkanie.
Do dzieła, trzymam kciuki!
